[부자되는 법] 독서 - "서울 아파트 마지막 기회가 온다"

2019 절호의 매수 타이밍

서울 아파트 마지막 기회가 온다

들어가며 실수요자는 아무때나 사도 될까?

실수요자라면 어느때나 사도 된다는 말이 많지만, 어떤 재화든 아무 때나 사도 된다는 말은 위험하다. 

최악의 경우 2009년에 산 사람은 2016년 에야 회복되었다. 

말이 회복이지 그 기간동안의 기회비용을 생각한다면 사실상 손실구간으로 볼 수 있다. 

01 지금 이라도 사야할까?

1장 기다리는 것도 투자다

서울 주택 수급의 변화조짐

지금까지 서울 아파트 가격 상승의 가장 큰 이유는 '공급부족'이라는 의견이 대세였다 

2018년 이후 수도권의 입주물량이 늘어나고 서울과 수도권을 잇는 교통인프라가 갈수록 확대 및 개선되면서 수도권은 서울 주택의 대체재로 충분히 자리매김 할 수 있다. 

서울 전세가가 비싸면 수도권으로 이주하는 수요가 많아진다는 뜻이다. 

6년 연속 상승한 적이 없는 서울

1986년 이후 KB시세를 들여다보면 '서울아파트는 6년 연속 상승한 적이 없다'라는 사실을 알 수 있다. 

5년간의 상승으로 인한 피로감은 조정기를 거치면서 이 가격대가 익숙해지게 해준다. 

자연스레 2018년은 최소한 단기 꼭지가 될 가능성이 대단히 높다

지금은 꼭지인가?

시장의 변곡점을 판단하기 위해 5분위 아파트의 평균가격을 보면 5분위아파트가 보합세를 유지하거나 하락전환할 경우 그 아래 가격대의 아파트들도 어느 정도 시차를 두고 상승세를 멈출 가능성이 충분하다

분양가 상한제의 위력

1.분양가 상한제가 실시되면 사람들이 주택을 사지 않는다

새 아파트들이 싸게 나오는데 굳이 오래된 아파트를 구매할 필요가 없어진다. 

2.고분양가 분양성공이 인근 기축도 밀어올리던 기존 메커니즘이 무너진다

3. 분양가 상한제의 사업성 악화로 중장기적인 공급부족을 초래할 수 있다. 

주택도시보증공사가 분양보증심사를 무기로 분양가를 통제하면서 사실상의 분양가 상한제를 시행하고 있고, 이로 인해 분양가가 낮게 책정되면서 서울 및 수도권 곳곳에서 로또 청약 열풍이 일고 있다. 

TIP 서울 아파트 시세를 가늠해 볼 수 있는 기준 아파트

2장 2019년, 매수 타이밍이다

상승기의 데자뷔

이 책의 지은이는 2018년이 2003년과 비슷한 국면에 와있다고 판단한다. 이를 2019년 시장 하락 시점이 좋은 매수 기회를 제공할 것이라는 근거의 하나이다. 

그 판단에 대한 근거는 서울 아파트 매매,전세 지수라는 그래프에서 2003년과 2018년이 비슷한 모습을 보이고 있다는 것이다. 

주택 수요는 줄고 공급이 늘어난다면

재화의 가치를 결정하는 것은 수요과 공급이다. 서울 집값의 추이와 결혼 10년차 부부의 인구 증감율은 상관관계가 매우 깊은 모습을 보여주는데 2018년 바로 이 10년차 부부증감율이 하락전환하여 219년 큰폭으로 감소하게 된다. 

주택 구매의 가장 강력한 수요층이 감소하는 것이다. 

그리고 공급은 2018년 말부터 219년 말까지 동남권 입주 물량만 정리해 봐도 상당한 규모가 대기중이다. 

매수와 전세의 갈림길

전세 계약 시점에서 매수하느냐 전세재계약을 하느냐는 현실적인 문제이며 어떤 선택을 하느냐에 따라 결과는 달라진다. 

그러나 2018년 헬리오시티의 입주로 시작되는 동남권의 거대한 입주 물량은 무주택자들에게 다시 전세를 선택하게 하는 유인이 될것이다. 낮은 전세 가격의 신축이 무주택자들로 하여금 전세를 다시 선택하게 할 것이고 매수의 필요성은 줄어들게 된다. 

그러나 2019년의 하락이 좋은 매수기회가 되려면 2020년 이후엔 다시 상승해야 맞는 주장이 된다. 

그러나 아직도 덜 오른 서울 아파트

서울 아파트는 단기적으로는 꼭지에 다다랐으나 중장기적으로는 아직 덜 올랐다

GDP성장률, 가계소득, 통화량 모두 아파트 가격 상승륭이 이에 못미친다. 

주택구입부담지수 또한 아직 죄근 14년간의 평균수준이다. 

더 오를 여력이 있는 것으로 보는 이유이다. 

마지막으로 주택수급이다. 2020년에 일시적으로 10년차 부부가 증가한다. 

수요층이 다시 늘어난 것이다. 그리고 2020년 입주 물량은 줄어들게된다. 

TIP 서울 아파트의 상승 사이클은 언제까지 일까?

2018년까지 상승하다가 2019년 조정을 거치고 2020년 이후 재반등을 예상한다면

2023년 인구감소가 시작되고 2024년 아파트 가격에 보다 직접적인 영향을 미치는 10년차 부부가 큰 폭으로 감소한다. 

이는 수요층이 크게 감소하는 것이다. 

그러나 공급도 또한 감소되는 데 이를 수도권 교통망의 확대가 직접 공급이 아닌 서울 공급의 효과를 줄 수 있을 것이라 예상한다. 

게다가 9.21공급대책으로 서울과 수도권의 30만호의 입주도 2025년부터 본격적으로 시작될 것이다. 

자연스레 장기 상승 사이클은 이때를 전후하여 종언을 고할 것이며 다시 장기 하락이 시작될 개연성이 높다. 

02 지금도 앞으로도 가장 뜨거운 지역

3장 그래도 서울이다

왜 서울일까?

실질주택보급률을 보든 인구당 주택수나 아파트 수를 보든 서울이 전국에서 가장 공급이 부족한 곳임이 인구주택 총조사 결과를 통해 사실로 드러났다 즉, 수요는 가장 넘치고 공급은 가장 부족한 지역이 서울인 셈이다.

9.21 공급계획, 하지만 여전히 부족하다

서울의 향후 주택 공급 추이를 전망해 보면 점차 공급이 줄어들 가능성이 매우 크다

9.21공급 대책에서도 서울 11곳에 1만호를 공급하겠다고 했으며, 그중 2곳만 공개되었다

나머지 9곳은 추후 공개 예정인데 이미 인근 주민들이 강력하게 반발하는 등 추가 선정도 만만치 않다. 

게다가 서울과 1기 신도시 사이에 대규모 택시 4-5개소를 선정하여 20만호, 중소규모 택지 6만5,000호를 공급하겠다는 내용이라 결국 서울보다는 경기도에 물량이 집중된다. 

또한 실제 입주는  2025년 이후에나 분격화될 전망이다. 

따라서 당분간 서울은 공급부족이 지속되게 된다. 

직주근접, 그래서 서울이다

직주근접의 가치는 미래에도 계속 될 것이다. 

육아를 위한 선택이거나 삶의 질에 대한 관심이 높아지면서 직주근접은 항상 중요한 요소가 된다. 

9.13 대책이 서울 아파트에 미칠 영향

유주택자의 경우 조건에 따라 주택담보대출을 받을 수 없으며, 이는 전세가가 내려갈 경우 유주택자들의 신규 주택 취득은 상당히 제한받을 수 밖에 없을것으로 보인다. 또한 무주택자에게 아파트 분양에서 우선수위를 부여함으로써 무주택자들은 기축아파트 매입보다는 청약에 몰릴 가능성이 커졌다. 

임대주택 사업자의 혜택 축소와 종부세 부담 또한 영향을 미치는 요인이다 

가장 오래된 서울 아파트의 역설

사람들이 선호하는 아파트는 물론 신축이다. 

그러나 서울엔 오래된 아파트의 비율이 높고 점차 신축 비율이 올라갈 것은 분명하다고 하면 가장 오래된 서울 아파트의 역설, 더 나아질 일만 남은 서울 아파트의 미래이다. 

낮은 자가 보유율

서울은 전국지자체 중 유일하게 자가 보유율이 49%이다. 

전국은 55%, 경상도가 60%로 가장 높다. 

그렇다면 지금은 매매가가 높아서 자가보유가 힘들지만 시세가 하락할 경우 자가보유로 전환할 수요층이 많다고 할 수 있다. 이는 서울 주택의 가격의 하방 경직성을 강화시켜주는 요소이다. 

인구 감소가 먼저 시작된 일본

우리보다 먼저 인구감소가 시작된 일본은 젊은이들 뿐만 아니라 고령인구들도 도심으로 몰려들고 있다. 

편의 시설과 의료 인프라의 집중 등이 그 이유이다. 

일본 주택가격 그래프를 보면 하락기에는 비슷하게 감소하다가도 상승기에 접어들면 도쿄와 나머지 도시들 간에 격차가 벌어지는 것을 확인할 수 있다. 

도쿄로의 집중 현상은 서울이 가장 안전한 투자처라는 사실을 되새기게 한다. 

TIP 실업률이 역대 최고 수준인데 서울 아파트 값이 오른다고?

실업율이 역대 최고 수준을 기록할 만큼 경기가 안 좋음에도 불구하고 서울 아파트 값이 상승하고 있다. 

이는 양극화의 확대라는 무서운 진실이 자리 잡고 있다. 

1분위의 저소득층의 소득은 더욱 감소한 반면

5분위의 고소득층은 소득이 더욱 늘었다는 것이다. 5분위, 즉 소득 상위 20% 계층의 평균 소득은 전년 동기 대비 무려 10%나 증가했다. 이처럼 양극화의 확대로 주택매수의 주체라고 할 수 있는 고소득자들의 소득이 큰 폭으로 증가했음을 볼 수 있다.  

4장 오르는 아파트의 기준 4가지

기준1. 갈수록 더해질 주요 역세권 가치

부동산 투자에 있어서 역세권의 중요성은 너무나도 당연한 이야기 이다. 

그러나 아무 역이나 근처에 있다고 다 좋은 건 아니다. 

출근시간대 하차 인원이 많은 순으로 상위 20개 역을 추려서 직주근접에 의해 인기가 있을 곳은 그 근처 아파트일 수 밖에 없다. 

기준2. 1,000세대 이상 대단지

대단지는 거래가 잘 되고, 단지 내외에 각종 인프라도 잘 형성되어 있으며 보통 학교도 근접해 있다. 게다가 관리비도 상대적으로 적게 나오고 규정상 1000세대 이상의 아파트의 경우 녹지확보가 2가지 조건 중 넓은 것으로 해야 한다고 규정되어 있어 조경이 훌륭할 것으로 예상할 수 있다. 

이렇듯 장점이 많은 대단지 아파트는 쉽게 볼 수 없기에 희소성까지 더해지게 된다. 

기준3. 신축의 희소성

신축에 대한 선후 경향은 갈수록 뚜렷해지고 있다. 

신축의 경우 입지의 부족을 상쇄하도고 남는 위력을 현재 실거래가에서 보여주고 있다. 

기준4. 새로운 호재

추천단지 이렇게 선정했다

TIP 신축 대단지가 들어설 경우 주변 아파트는 오를까? 떨어질까?

03 덜 올랐고 덜 내릴 아파트 64곳

5장 동남권

강남구

서초구

송파구

동남권 옐로칩

6장 서남권

서남권 옐로칩

TIP 동탄 입주 물량은 서울에 어떤 영향을 미칠까?

7장 도심권

도심권 옐로칩

8장 동북권

동북권 옐로칩

TIP 인구주택 총조사 결과로 본 서울 각 구별 주택 수요 유형

9장 서북권

서북권 옐로칩

TIP 서울 말고 다른 대안은 없을까?

그래서 서울이다